가장 빈번하게 벌어지는 범죄가 ‘사기’다. 전세사기, 투자사기, 전화사기 등 다양한 종류의 사기가 판을 친다. 누구나 피해자가 될 수 있기에 사기의 유형에 대해 잘 알고 예방하는 게 중요하다. 이 가운데 전세 사기가 가장 흔하다. 집주인이 보증금을 지급하지 않는 경우다. 우선 일반적으로 체결하는 전세권 설정등기를 하지 않은 전세 계약임을 전제로 하겠다. 전세 계약을 체결한 후 주택에 이사하면 전입신고부터 해야 한다. 그 집에 계속 살기 위한 소위 대항력을 확보하기 위해서다. 그리고 임대차계약서에 확정일자를 받는다. 집주인으로부터 보증금을 못 받는 경우, 주택이 경매에 넘어갈 때 매각대금에서 보증금을 변제받기 위한 우선순위를 확보하기 위함이다.

보증금 못 받은 임차인이라 해 집을 바로 경매에 넘길 수 없다. 임대인의 다른 채권자가 개시한 경매에 참여해야 한다. 아니면 자신의 보증금 채권으로 민사소송을 제기하거나 지급명령을 신청해 판결문이나 명령서를 받은 후 경매를 신청해야 한다. 집이 경매로 넘어가더라도, 전입신고일 이전에 주택에 저당권이나 압류등기가 없다면 임차인은 그 집에서 계속 살 수 있다. 혹은 집행법원에 배당요구를 해 매각대금에서 보증금을 변제받을 수도 있다. 다만 전입신고 다음날 기준으로 우선하는 저당권이나 가압류등기가 있으면 배당요구를 해야 한다.

이때 배당순위는 경매 진행 비용 등이 1순위다, 그 다음 소액임차인의 일부 보증금에 매각대금이 우선 변제된다. 울산 기준으로 소액임차인은 8500만원 이하의 보증금으로 전세계약을 한 경우이고, 보증금 중 2800만원을 우선 변제받을 수 있다. 다음은 부동산 관련 국세, 지방세다. 그래서 임대차 기간이 시작되기 전에 세무서를 통해 집주인의 미납세금이 있는지 확인해야 한다.

그 다음은 임차권자의 나머지 보증금과 저당권자, 압류권자의 채권이다. 이들의 배당순위는 등기순위에 따라 달라진다. 압류가 제일 먼저 등기되었다면 우선 전체 채권자들끼리 n분의 1로 나눈 금액을 압류권자가 우선 변제받고, 다음 순위가 대항력 취득한 임차권자면 나머지 대금에서 보증금만큼 우선해 받는다. 그래서 전세계약시, 잔금을 지급하고 이사를 할 때 건물등기부에 압류나 저당권이 있는지 확인해야 한다. 이사하고 전입 신고할 때까지 임대인이 담보권 설정하지 않는다는 특약도 넣으면 좋다.

집주인이 보증금을 안 주는데, 심지어 부동산 시가보다 보증금이 더 높으면 문제가 크다. 이른바 ‘깡통전세’다. 부동산 담보가치가 보증금을 충당하지 못해 경매로 팔아봐야 보증금을 온전히 변제받지 못한다. 전세 계약을 체결할 때 부동산 시세를 확인해야 한다. 전세보증보험에도 가입해 보험을 통해서라도 보증금을 회수할 수 있도록 해야 한다.

투자사기는 과장된 투자 정보를 흘린다거나 비현실적인 수익률을 약속한다거나 투자금의 용도를 속이는 방법이 많다. 보통 한 번에 거액의 투자금을 요구하진 않는다. 처음엔 소액 투자였다가 점차 액수를 키워나가 피해가 커진다.

재산범죄는 피해자의 입증 부담이 크다. 사기죄임을 증명하려면 거짓말했다는 증거가 필요하다. 돈을 주기 전에 상대방이 하는 말부터 녹음해야 한다. 상대가 말하는 투자 정보, 수익률, 투자금 용도 등이 거짓말이었다는 증거를 남겨야 한다. 대화 녹음은 상대방 동의가 필요 없다. 휴대폰의 통화녹음기능을 사용해도 좋다. 매번 녹음이 힘들다면 대화보다는 카카오톡이나 문자메시지를 이용해야 한다.

전화사기는 주로 공공기관이나 금융기관을 사칭한다. 대포통장, 수거책, 전달책 등을 이용해 범행하기 때문에 본범을 잡기 힘들다. 법원은 피해자의 손해를 보전하기 위해 공범에게도 배상명령을 내리지만 피해회복에 한계가 있다. 위 기관들은 절대 전화로 개인정보를 요구하지 않는다는 사실을 염두에 둬야 한다.

필자가 마주한 사기 피해자는 주로 선한 사람이었다. 타인을 신뢰하는 사람이 피해를 본다. 임차할 때는 전세보증보험에 가입하고, 평소 휴대폰의 통화녹음기능을 켜두고, 돈거래를 할 때는 말보다 카카오톡이나 문자메시지를 활용하는 등 다소 귀찮지만 나를 지키기 위한 안전장치가 필요하다.

박순영 변호사 본보 차세대CEO아카데미5기