감정평가란 용어는 일반인에게는 생소할 것이다. 감정평가사라는 직업이 어떤 일을 하는지 잘 알지 못하는 사람들도 참 많다. 그럴 수밖에 없는 것이 감정평가사는 재화로 따지면 소비재가 아닌 산업재를 다루는 것과 비슷하기에 관련 분야의 사람이 아니면 접하기 힘든 점이 있다. 감정평가사는 타인의 의뢰를 받아 토지 등을 감정평가하는 것을 그 직무로 한다. 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말한다.

참으로 생소한 이러한 일은 알게 모르게 우리의 생활 속에 녹아들어 있다. 정부가 매년 1월1일 기준으로 감정평가사를 통해 조사·평가해 산정하는 표준지 공시지가는 전국의 개별토지의 지가 산정 기준으로 사용된다. 공시지가는 재산세, 종합부동산세 등 조세분야 및 개발 부담금 등 각종 부담금의 산정 기준이 되며, 기초연금 등 복지분야 및 각종 행정 목적에 활용된다.

금융권 등에서 부동산 담보 대출을 받는 경우 감정평가사가 감정평가한 부동산의 가치에 따라 대출금액 및 금리가 영향 받는다. 담보평가의 경우 금융기관 등이 대출에 대한 담보 취득을 주목적으로 담보 대상물건의 상태나 사실관계를 조사 및 확인해 담보로서의 적격여부를 판정하고, 담보물건의 경제적 가치를 판단한다.

지역의 변화와 맞물려 내가 소유하거나 점유하고 있는 부동산이 정비사업이나 개발사업 등 다양한 공익사업이라는 명목으로 개발의 대상이 되기도 한다. 이러한 경우 법은 국민의 재산권은 보장하고 공공필요에 의한 재산권의 수용은 정당한 보상을 지급하도록 규정하고 있다. 정당한 보상금은 감정평가사가 산정하고, 산정된 보상금이 결정돼 토지 등 소유자에게 지급하게 되므로 감정평가가 토지 등 소유자의 재산권에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 알 수 있다.

‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제68조에서 사업시행자는 감정평가업자 3인을 선정해 평가의뢰를 해야 한다고 규정하지만 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인 등을 추천하지 아니하는 경우에는 2인을 선정해 평가를 의뢰할 수 있게 규정하고 있다. 따라서, 토지 소유자는 정당한 보상을 받기위해서 적극적으로 감정평가사를 추천해 자신이 원하는 감정평가사를 선정할 기회를 보장 받을 수 있다. 피수용자의 의견과 이익이 충분히 반영된 평가를 받을 수 있도록 추천된 감정평가사에 대한 비용은 사업 시행자가 부담한다.

그 외에도 감정평가는 경매물건의 가치를 평가해 경매물건의 최저 법사가격을 정하는데 활용되기도 한다. 감정평가를 통해 최저 법사가격을 결정함으로서 채권자의 채권회수에 문제가 생기지 않도록 하는 최소한의 장치를 마련하고 있는 것이다. 또한 법원 소송의 경우 현물 분할 등 다양한 의사 결정의 근거로 활용하기 위해 부동산 등의 가치를 알아야 하는 경우가 있다. 이 경우 소송감정평가를 통해서 소송당사자의 권리가 침해되지 않도록 활용된다. 예를 들어, 이혼 분쟁에서는 부동산 가치를 산정해 이혼 대상자들이 정확하게 재산을 배분을 할 수 있도록 도와주며, 특정한 사고 분쟁에서는 손해배상액을 산정하는데 사용된다.

감정평가는 절세를 하기 위한 방법으로도 활용된다. 현재 보유중일 부동산을 차후 매각할 경우 발생하는 양도소득세를 낮추기 위해 부동산을 증여(상속)하면서 감정평가를 시행한다.

감정평가를 통해 취득가액 기준시가보다 높여 평가받는다면 추후 양도시점의 양도차익을 줄이고, 이는 곧 양도소득세를 줄이는 효과를 가져온다. 유의할 점은 증여(상속) 시점의 가액이 높아지기 때문에 증여(상속)세가 더 많이 나올 수 있지만 증여(상속)세가 발생하지 않는 공제구간을 활용해 절세를 도모 할 수 있다.

증여세는 수증자가 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 하며, 신고기간이 지나는 경우 시가인정이 제한되므로 신고기일을 준수를 해 감정평가를 의뢰해야 한다. 아는 만큼 보인다는 말처럼 이글을 읽는 많이 분들이 감정평가제도를 활용해 각자의 재산권을 보호하는데 도움이 되었으면 한다.

김태우 가온감정평가법인 울산지사 대표 감정평가사 본보 차세대CEO아카데미2기