【문】저는 1996년 10월경 남구에 소재한 토지를 취득하고 1997년 11월경에 위 지상에 3층짜리 상가건물을 신축한 후 전월세로 세를 놓았습니다. 사업자등록을 하지 않고 상가 임대업을 하던 중 2000년에 사업자등록을 하였습니다. 이 때 등록 전까지 발생된 부동산임대와 관련된 세금은 모두 추징되었습니다. 부동산 임대와 관련하여 종합소득세 신고시 자가건설로 상가를 신축하다보니 신축에 소요된 공사비용이 명확하지 않아 등록세를 납부할 당시의 과세대상금액으로 장부에 기재하고 그 금액을 기준으로 감가상각하여 지금까지 필요경비로 공제받았습니다.

저는 위 부동산을 올 10월경 처분할 예정인데 토지는 취득당시 매매계약서를 가지고 있고 건물은 그러하지 못합니다. 이 경우 건물의 취득가액을 환산가액으로 할 수 있는지 만약 그러하다면 이미 공제받은 감가상각비는 환산가액에서 차감되는 지 궁금합니다.

【답】부동산 등 자산을 양도함에 따라 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 ‘소득세법 시행령’ 제176조의 2 제1항 각호에 따른 장부, 매매계약서, 영수증 등 증빙서류의 내용이 사실인 지를 판단하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 ‘소득세법’ 제114조 제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의하여 추계결정할 수 있습니다. 이와 같이 취득가액을 환산가액 등으로 추계결정할 경우에는 이미 부동산임대 사업소득금액 계산시 당해 양도자산의 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비를 필요경비로 공제받은 금액은 추계결정된 양도자산의 취득가액에서 차감하지는 않습니다.

따라서, 질문자의 경우 상가건물을 자가건설함으로 인해 계약서 등이 없어 건물신축비용을 확인할 수 없는 경우에는 건물취득가액은 환산가액 등으로 계산할 수 있으며, 부동산임대 사업소득금액에서 이미 공제받은 감가상각비는 환산가액 등에서 차감되지 않을 것으로 판단됩니다. 한편 2010년 8월23일 발표된 세제개편(안)에는 2011년 1월1일 이후 양도분부터는 건물의 취득가액을 추계결정한 경우에도 이미 사업소득금액(임대) 계산시 필요경비에 산입한 감가상각비는 추후 양도소득금액 계산시 취득가액에서 차감함으로써 감가상각비의 이중공제를 배제하는 것으로 발표하였습니다. 정환두 세무사 상담 052·267·6565

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