그러나 위 임야는 이미 다른 사람에게 이전등기가 되어버린 상태라 본인 앞으로 원상회복은 할 수 없었습니다. 상황이 이러하다보니 저는 양도소득세 신고를 안했는데 세무서에서 기한후신고를 하라고 합니다. 매매계약무효 판결을 받았는데도 신고를 해야 하는 것인지, 만약 신고해야 한다면 계약서상 매매가액(등기부등본에 기재됨)을 다 받지도 못했기 때문에 제가 수령한 금액으로만 신고하면 되는지 궁금합니다.

【답】부동산을 매각하고 소유권이전등기가 완료된 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 사실관계에 따라 사실상 유상이전이면 양도소득세가 과세되는 것이나, 거래내용 불이행 등 대금청산절차 없이 단순히 소유권이전등기 절차만 종료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 양도로 보지 않습니다.

그런데 질문자의 경우처럼 위 임야가 이미 선의의 제3자 명의로 이전등기가 되어버린 탓에 질문자의 명의로 도저히 소유권환원등기를 할 수 없었다 해도 중도금까지 지급받은 것으로 볼 때 법원판결을 근거로 매매계약이 적법하게 해제되었다고는 볼 수 없을 것으로 판단됩니다.

따라서 질문자는 양도소득세 신고를 하여야 할 것으로 보입니다. 신고시 ‘양도가액’은 양도당시 매도인과 매수인간에 ‘실제로 거래한 가액’으로 규정하고 있는 바, ‘실제로 거래한 가액’이라 함은 양도대금 수령 여부와 관계없이 위 임야의 거래 당시 실제 당사자간에 약정된 양도금액 전부를 말하는 것이므로 안타깝지만 질문자께서는 실제 수령한 금액이 아닌 계약서상의 매매가액으로 신고해야 할 것으로 판단됩니다.

상담전화(267·6565)

정환두 세무사

※외부 기고는 본보 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.