제가 살고 있는 임대아파트가 분양전환이 되어 일부세대는 개별분양을 받았지만 저 같은 경우는 개별분양금액이 당초 분양승인금액보다 다소 높아 개별분양신청을 하지 않았습니다. 우여곡절 끝에 올 2월경에 서울고등법원으로부터 당초 승인받은 금액으로 임차인에게 분양전환하라는 선고판결이 있었습니다. 판결이 확정되고 분양절차에 들어가면 저는 분양을 받아 곧 처분할 예정입니다.

제가 알기로는 임대아파트의 경우 5년 이상 거주한 임차인이 분양받아 양도할 경우 보유기간에 관계없이 양도소득세가 비과세되는 걸로 알고 있습니다. 그런데 저는 지금 중구에 소재한 아파트 한 채를 구입하고자 합니다.

이 경우 중구소재 아파트를 먼저 구입하고 난 뒤에 나중에 임대아파트를 분양받아 처분해도 비과세되는지 궁금합니다.

【답】일반적으로 임차인이 임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양전환으로 취득하여 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택을 소유하지 않은 경우 당해 건설임대주택의 임차일부터 주택 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 경우 그 주택의 보유기간(3년)에 제한을 받지 않고 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.

또한 임대아파트를 먼저 분양받고 난 뒤에 중구소재 아파트를 취득한 후에 중구소재 아파트 취득일(잔금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른날)로부터 2년 이내에 북구소재 임대아파트를 처분한다면 ‘소득세법 시행령’ 제155조 제1항에 따른 일시적인 2주택으로 인한 비과세 특례규정도 적용받을 수 있습니다.

그런데 질문자의 경우처럼 중구에 소재한 아파트를 먼저 취득하고 이 후에 북구소재 임대아파트를 분양전환 받아 임대아파트를 처분할 경우에는 일시적인 2주택으로 인한 비과세 특례규정은 적용되지 않습니다. 이러한 경우에는 2주택을 소유한 자가 1주택을 양도하는 경우에 해당되어 양도하는 자산의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%의 세율, 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용될 것으로 판단됩니다.

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정환두 세무사

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